到日本旅遊會發現，當地的建築大樓外觀都維持非常良好，很多樓房看不出來實際建築年數都超過30年以上。

日本的公寓大廈物業管理制度完備，每月固定向屋主收取管理費和修繕積立金，做為建物的保養修繕金和其他公共支出開銷。

但是這筆每月固定支出，對於投資者而言，金額多寡會影響投報率和造成空屋時期的負擔。

✪ 以下分析挑選投資物件時，關於管理費和修繕金須注意的事項：

✦ 管理会社➜目前大多數的公寓大廈會委外給管理会社進行建物管理，知名大公司的管理会社管理制度良好但相對收費較高。買賣時日本人也會觀察該建物所委託的管理会社是否具知名度，以確保建物整體的品質。

✦ 自主管理➜沒有委託建物管理会社的物件，則是屬於『自主管理』。管理方式類似於台灣的公寓，由住戶自行遴選管理委員，再由管理委員決議關於建物的大小事。雖然比起委外給管理会社管理費用較低，但是管理品質難以掌控，公共事務的決議也容易延宕，修繕金累積困難，屋主可能要突然負擔大筆開銷。目前這種管理型態的物件為少數，且較不建議購買。

✦ 總戶數➜挑選投資物件時，建議選擇總戶數超過30戶以上的物件。戶數太少的物件，每戶分攤的管理費和修繕金比例會較高，站在投資角度較為不利。

✦ 公共設備➜建物附屬設備（例：電梯）完善的公寓大樓，維護修繕的支出較多，管理費和修繕金也會較高。

✦ 建物收入➜少數建物會有架設廣告看板收入，回饋住戶，因此向屋主徵收的管理費和修繕金較低。

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